Immobilieneigentümer haften generell für Schäden, die im Zusammenhang mit ihrem Grundstück stehen. Die betreffende Kommune regelt diese übertragene Verpflichtung und auch das wann und wo, also zu welchen Zeiten die Kehr- und Streupflicht besteht. Doch warum muss man mehrmals am Tag Schnee schippen und welches Streugut kann und sollte man verwenden?
Grundsätzlich regeln die Kommunen genau, wann und in welchem Ausmaß eine Verpflichtung zum Kehren und Streuen bei Schneefall besteht, so wie in Teil I bereits beschrieben.
Wenn es dann schneit, dann meistens aber über Tage hinweg. Und selbst wenn die Gehwege des Morgens frei geschaufelt sind meinen viele Immobilieneigentümer, dass ihre Haftung im Schadenfall damit endet.
Und reicht das einmalige Kehren und Streuen nun aus?
Definitiv nicht, denn die Wege müssen für Dritte, also Fußgänger, aber auch die Mietergemeinschaft frei von Schnee, Eis, oder auch Laub sein. Demzufolge müssen Vermieter ebenfalls stets für schnee-, oder auch laubfreie Wege sorgen.
Der Bundesgerichtshof, BGH, äußerte sich bereits unter Akteneichen VI ZR 49/83 dazu und betrachtet ein mehrmaliges Schaufeln und Kehren als pflichtig, wenn dies wetterbedingt notwendig erscheint.
Daraus ergibt sich wiederrum die Verpflichtung, dass man als Eigentümer notfalls für einen Ersatz sorgen muss, wenn man nach dem morgendlichen Schneeschaufeln zur Arbeit muss und es tagsüber weiter schneit.
Tipp: Lassen Sie sich von Ihrer Vertretung das Kehren und Streuen vorher schriftlich bestätigen. Dann gibt es auch keinen Ärger mit dem Versicherer, falls Schadenersatzansprüche gestellt werden.
Das richtige Streugut
Generell steht Streugut in mehreren Varianten zur Verfügung. Es kann sowohl feinkörniger Sand, als auch Split verwendet werden. Bei anhaltendem Neuschnee sollte Streusplit grobkörniger ausfallen, damit auch über den Tag verteilt eine ausreichende Rutschfestigkeit besteht.
So genannte Streusalze dürfen nur dann zum Einsatz kommen, wenn die Flächen vereist sind beziehungsweise bei extremen Wetterverhältnissen.
Doch nicht nur das Kehren und Streuen ist pflichtig, sondern auch das Entfernen des Streugutes, dass sich über die Wintermonate angesammelt hat. Hierzu äußerte sich ebenfalls der BGH unter AZ VI ZR 260/02 und betrachtet das Entfernen von Streugut als Pflicht.
Auf die Schaufel kommt es an!
Gerade zu Beginn der Wintersaison finden sich Schaufeln in unterschiedlichsten Ausführungen. Doch sollte man bei der Auswahl darauf achten, dass die Schaufeln selbst rippenverstärkt ist und über eine so genannten „Flüsterkante“ verfügt, damit die Nachbarn oder Mieter nicht sofort aus dem Bett fallen. Ebenso reicht eine Breite der Schaufel von 40 bis 50 Zentimetern aus, damit der Widerstand des Schnees nicht zu groß ist und das Schaufeln an sich erleichtert wird. Eine solide Verbindung zwischen Stil und Schaufel und ein D-Griff sollten selbstverständlich sein.
Auch die Anschaffung eines stabilen „Straßenbesens“ mit Elastonborsten ist ebenso sinnvoll, wie der Kauf einer „Stoßscharre“, die als großer Eiskratzer für Gehwege fungiert und die Verwendung von ökologisch bedenklichen Salzen ersetzt.
Wenn der Mieter den Winterdienst absolviert
Auch ein Mieter kann zum Winterdienst verpflichtet werden. Gerade bei einer Vermietung eines Einfamilienhauses oder einer Doppelhaushälfte sollte man als Eigentümer die Kehrpflicht übertragen. Doch Achtung: Eine rein mündliche Absprache ist nicht ausreichend. Hier sollte man im Mietvertrag eine verbindliche Vereinbarung verankern und auch darüber wie und wann der Mieter diese Kehr- und Streupflicht übernehmen soll. Ebenfalls kann diese Verpflichtung auch in der Hausordnung geregelt sein. Diese sollte dann aber Teil des Mietvertrages sein und als solche deklariert werden.
Tipp: Erkundigen Sie sich bei der Kommune über das Wann und Wo zum Räumen und Kehren und übertragen sie diese Daten in die Vereinbarung mit dem betreffenden Mieter. Dies gilt im Übrigen auch bei eingesetzten Hausmeistern, sofern vorhanden.
Mieter, die eine Gehbehinderung aufweisen oder Rollstuhlfahrern kann kann der Winterdienst nicht übertragen werden, älteren Personen jedoch schon.
Achtung: Viele Vermieter meinen, dass ein Aushang am schwarzen Brett ausreicht, in dem die Mieterschaft zum Kehren und Streuen aufgefordert wird, oder man sich als Vermieter von der Schadenersatzpflicht befreit. Dies ist ein Irrglaube.
Und auch das Gewohnheitsrecht findet bei der Kehr- und Streupflicht keine Anwendung. Oft werden diese Aufgaben jahrelang von dem Erdgeschossmieter übernommen und als Vermieter meint man dann, dass sich daraus eine dauerhafte Verpflichtung ergibt. Das Oberlandesgericht Frankfurt urteilte hierzu klar, vgl. AZ 16 U 123/87.
Sofern man einem Mieter die Streupflicht überträgt muss man auch für die Anschaffung von Streugut und Gerätschaften sorgen. Dem „wirtschaftlich Schwächeren“ wird vor Gericht kaum die Anschaffung dieser notwendigen Materialien zugemutet und auch wenn es bisher kein bekanntes Urteil hierzu gibt, erklärt sich dies von selbst und man sollte es nicht darauf ankommen lassen.
Tipp: Achten Sie als Immobilieneigentümer darauf, dass Ihre Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung Schäden aus diesem Bereich abdeckt und sprechen Sie mit Ihrem Versicherungsberater, denn letztlich prüft der Versicherer auch ein Verschulden des Versicherungsnehmers.
In Teil III wollen wir uns mit professionellen Winterdiensten beschäftigen, den Kosten und worauf man als Vertragspartner achten sollte, wenn man die Kehr- und Streupflicht an ein Unternehmen überträgt.