Wer bereits eine laufende Baufinanzierung hält macht sich spätestens ein Jahr vor Ende der Zinsfestschreibung Gedanken, wie er die vorhandene Restschuld tilgen kann. Nicht selten bleibt nach 10 Jahren Kreditnahme viel Geld übrig und es bedarf einer intelligenten Planung und einem Vergleichen vieler Finanzierungsangebote. Doch man kann schon im heute etwas für seine Anschlussfinanzierung im morgen tun.

Das neunte Jahr der Baufinanzierung neigt sich langsam dem Ende und ein sechsstelliger Betrag verbleibt als Restschuld und das Haus gehört irgendwie immer noch zum Großteil der Bank. Das man auf vieles achten muss, erklärten wir bereits im ersten Teil und dass ein Finanziererwechsel auch Nachteile haben kann, ebenfalls. Doch welche Varianten gibt es, wenn man seine Restschuld neu vergibt?

Die  Anschlussfinanzierung in unterschiedlichen Varianten

Eigentlich ist eine Anschlussfinanzierung nichts anderes als die Verhandlung darüber, zu welchen Konditionen die Restschuld weiter finanziert wird. Hier haben sich drei übliche Varianten entwickelt.

Die Prolongation bezeichnet die Verlängerung des bestehenden Darlehens bei ein und derselben Bank. Hier ist das Kreditinstitut der ersten Finanzierung gesetzlich verpflichtet ein Anschlussangebot mit neuen Zinskonditionen anzubieten und das mindestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung.

Tipp: Auch wenn der bürokratische Aufwand bei der Darlehensverlängerung bei der bekannten Bank gering ist, keine erneute Bonitätsprüfung erfolgt und man keine Umschreibungsgebühren für das Grundbuch zahlen muss, sind die Angebote bei der Prolongation aus Erfahrung eher nicht so gut und ein Vergleich definitiv lohnenswert.

Die Umschuldung der Baufinanzierung beschreibt die Inanspruchnahme eines neuen Kredites bei einer neuen Bank in Höhe der Restschuld. Die neue Bank zahlt dem alten Kreditinstitut die Restschuld nach Vertragsschluss aus und die zukünftigen Kreditraten werden an die neue Bank bezahlt.

Der Vorteil der Umschuldung liegt klar in der Möglichkeit Geld zu sparen, wenn man die Zinsen positiv ausgehandelt hat. Wer aktuelle kurz vor der Anschlussfinanzierung steht, kann momentan mit sehr niedrigen Zinsen rechnen, da die Altverträge noch in Zeiten abgeschlossen wurden, in denen der Bauzins höher war.

Das Forward-Darlehen als dritte Variante ist eine lohnenswerte Alternative für eine Zinssicherheit über fünf Jahre. Bei dieser Darlehensform wird ein bestimmter, aktuell sehr niedriger, Zinssatz auf fünf Jahre seitens der Bank gesichert. Auch wenn es durch die Laufzeit keine komplexe Anschlussfinanzierung darstellt, kann es den Vorteil bringen, eine gewisse Planungssicherheit zu bekommen. Diese Darlehensform kann bei der bestehenden, aber auch einer anderen Bank geschlossen werden und auch der kleine Zinsaufschlag für die im Gegenzug bereit gestellte Zinssicherheit kann sich lohnen.

Und welche Angebotsvariante ist nun die richtige?

Hier ist die Antwort klar: die Anschlussfinanzierung, deren Gesamtkosten am Ende am niedrigsten sind, ist die beste. Aber man sollte eben auch auf die Gebühren, die Flexibilität während der Vertragslaufzeit und die finanziellen Möglichkeiten achten. Ein Forward-Darlehen ist eine planungssichere Variante aber nur wer vergleicht, gewinnt am Ende.

Achtung: Viele wollen bei der Anschlussfinanzierung zur KfW wechseln. Jedoch unterstützt die KfW keine Restschuldfinanzierungen. Die Ausnahme besteht dann, wenn der erste Kredit bereits von der KfW begleitet wurde.

Am Ende macht es Sinn sich mit der Restschuld auseinander zu setzen und wenn möglich bereits bei der ersten Baufinanzierung. Wenn die monatlichen Belastungen neben Zins und Tilgung noch monetären Spielraum bieten, sollte man zum Beispiel über die Ansparung bei einem Bausparvertrag nachdenken, vor allem wegen der möglichen Unsicherheit beim Bauzins in 10 Jahren. Und auch wenn der Gesetzgeber den Bausparkassen eine Kündigungsmöglichkeit von Altverträge unlängst zusprach, kann man diese vorzeitige Ansparung zur Anschlussfinanzierung einplanen und der erste Schritt ist gemacht, um irgendwann sagen zu können: „Das Haus gehört mir, nicht der Bank“!