Die Zinsen sind niedrig und die Tilgungsrate relativ hoch und für 15 Jahre scheint alles geklärt zu sein. Doch ab dem 16´ten Jahr verbleibt noch eine Restschuld bei der finanzierenden Bank und wie hoch könnten dann die Zinsen sein? Ja, darin steckt eine gewisse Gefahr, wenn nach der Prolongationsmöglichkeit das Zinsniveau hoch ist. Wie kann ich also meine Anschlussfinanzierung gut und sicher planen?
Bei der eigenen Baufinanzierung borgen Sie sich meist viel Geld von der Bank zu festen Konditionen. Die Rückzahlung erfolgt über die so genannte Tilgung. Und auch wenn die aktuellen Zinsen niedrig und die Tilgungsraten entsprechend hoch sein können, verbleibt eine Restschuld.
Die Anschlussfinanzierung
Sie ist die Finanzierung, die man als Schuldner dann benötigt, wenn nach der ersten Baufinanzierung noch Schulden bestehen. Zwar sind in der ersten Finanzierung die Zinsen vertraglich fest gelegt, aber wie hoch die Bauzinsen nach Ablauf des Baufinanzierungsvertrages in 10, 15 oder 20 Jahren sind, weiß keiner.
In den meisten Fällen kommen die finanzierenden Banken ein paar Monate vor Ablauf des Vertrages auf den Kreditnehmer zu und unterbreiten ein Angebot zur Anschlussfinanzierung inklusive Nennung des dann neuen Zinssatzes.
Tipp: Erkundigen Sie sich, auch im Internet, über die aktuelle Bauzinssituation und holen Sie vergleichend zur Restschuld mehrere Angebote bei unterschiedlichen Banken, Versicherungen oder Bausparkassen ein.
Auf die Kündigung achten und was der Gesetzgeber dazu sagt
Auf das Timing kommt es an, denn wer seine Restschuld bei einem neuen Anbieter in eine Finanzierung bringen will, muss den Finanzierungsvertrag, beziehungsweise das Darlehen rechtzeitig kündigen. Je nach Variante kann der Darlehensvertrag über 10, 15 oder gar 20 Jahre laufen und je länger der Vertrag läuft, umso teurer ist die Finanzierung. Letztlich muss sich das Kreditinstitut ja auf einen längeren Zeitraum vertraglich auf einen festen Zins festlegen, obwohl der Gesetzgerber hier folgendes festgelegt hat:
Generell haben Kreditnehmer gesetzlich nach 10 Jahren die Möglichkeit den Darlehensvertrag zu kündigen, auch wenn dieser über 15 oder 20 Jahre läuft. Dieses Sonderkündigungsrecht betrifft alle Kreditformen, auch Baudarlehen. Sollte man bereits über den 10 Jahren der Zinsfestschreibung liegen, ist eine Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten gesetzlich möglich, ohne dass das Kreditinstitut gewisse Strafkosten berechnen darf.
Worauf sollte man bei der Anschlussfinanzierung achten?
Generell sollte dieselbe Sorgfalt bei der zweiten Finanzierung an den Tag gelegt werden, wie bei der Baufinanzierung des ersten Tages. Der wohl wichtigste Hinweis in diesem Zusammenhang ist der Vergleich der Zinsen, je nach Art der Anschlussfinanzierung und des jeweiligen Kreditinstitutes. Vergleichen Sie das meist vorliegende Angebot der aktuellen Bank mit den Mitbewerbern.
Tipp: Sprechen Sie persönlich mit der aktuell finanzierenden Bank. Letztlich haben Sie über 10 Jahre Zins und Tilgung vertragsgemäß bezahlt und man kennt Sie dort. Vergleichen Sie unbedingt VOR diesem Gespräch andere Finanzierer – etwas Druck schadet nie.
Und dann bleibt die Frage, ob man den Anbieter wechseln soll, im Raum stehen. Hier muss man darauf achten und es auch finanziell berücksichtigen, dass beim Finanziererwechsel Nebenkosten anfallen, an die man im ersten Stepp nicht denkt:
Wer eine Immobilie erwirbt hinterlegt meistens das betreffende Haus oder die Eigentumswohnung der Bank gegenüber als Sicherheit. Diese Hinterlegung wird im Grundbuch eingetragen und wenn man bei der Anschlussfinanzierung ein anderes Kreditinstitut nimmt, muss die alte Bank ausgetragen und die neue Bank eingetragen werden. Die Kosten und Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt um die Grundschuld zu ändern trägt der Finanzierende, also Sie.
Tipp: Diese Kosten sollte man unbedingt einkalkulieren. Meist übernehmen auch neue Finanzierer die so genannten „Wechselgebühren“. Also an dieser Stelle fragen Sie bitte direkt nach.
In Teil zwei wollen wir Tipps geben, welche Arten der Anaschlussfinanzierungen es gibt und was man bereits zu Beginn der ersten Baufinanzierung tun kann, damit der Anschluss monetär in den Geldbeutel passt.