Die Anlage in Betongold ist für liquide Investoren sicher eine nachhaltige und momentan ideale Alternative, bevor das Geld in Staatsanleihen oder auf dem Sparbuch verbrennt. Und auch junge Familien und der bundesdeutsche Mieter an sich ist gut beraten sein Kapital in die selbst genutzte Immobilie zu stecken. Doch vor dem Immobilienkauf sollte man sich gedanklich einigen Herausforderungen stellen. Die fünf wichtigsten und deren Lösungen haben wir zusammengestellt.
Die Immobilie war wohl noch nie in der Nachkriegszeit so sehr in den Himmel gehoben worden, wie heute. Und das hat auch seine guten Gründe. Und doch gibt es gewisse Risiken, will man am Immobilienboom teilhaben oder den Immobilienkauf erwägen. Zwei der Herausforderungen, die man bedenken sollte, haben wir bereits in Teil I beschrieben. Es gibt aber noch drei weitere, für die wir gern auch die Lösung liefern.
Reparatur und Modernisierung als Kapitalfresser
Der Neubau steht, die junge Familie ist glücklich und in den ersten Jahren läuft alles nach Plan. Doch unvermindert kommen erst kleine, dann größere Reparaturen auf die Hausbesitzer zu. Und genau dafür braucht es stetige Liquidität. Denn egal, ob Eigentümer eines vermieteten Hauses (hier muss gesetzlich das Mietobjekt in „vermietbarem Zustand“ gehalten werden, oder als Selbstnutzer. Vom neuen Wasserhahn, über eine neue Badewanne, vom maroden Dach bis zur sanierungsbedürftigen Fassade … nach 20 bis 25 Jahren kommen nun mal die teuren Modernisierungen auf einen zu. Eine Immobilie bedeutet Verantwortung … gerade finanziell.
Die Lösung: Planen Sie bereits vor dem Immobilienkauf ein, dass jeweils nach 5, 10 und 20 Jahren genügend Kapital vorhanden ist, um notwendige Reparaturen und Sanierungen durchführen zu können. Dieses Kapital MUSS vorhanden sein, damit Instandhaltungsrückstände nicht den Wert der Immobilie auffressen. Wer monatlich 150 Euro parallel anspart, kommt bei moderaten Zinsen auf knapp 10.000 Euro. Mit der Hälfte lassen sich die kleineren Reparaturen nach 5 Jahren bewerkstelligen, den Rest zuzüglich weiteren Spareinlagen von 150 Euro im Monat ergeben nach weiteren 5 Jahren gut 15.000 Euro und so weiter.
Die Politik als Risiko
Geänderte Steuergesetze oder die kommunale Politik, die den Eigentümern gerne ein paar Steine in den Weg legt. Es ist schwer dieses Risiko genau zu beziffern, es ist jedoch vorhanden. Denn vor 10 Jahren wusste noch keiner um die derzeitige Energiesparverordnung, die Eigentümer zur Vollsanierung zwingt, wenn mehr als 10 Prozent der Fassade erneuert werden muss. Daher ist die Lösung dieser Herausforderung schwer zu erbringen …
Die Lösung: Sprechen Sie als Immobilienkäufer vorab mit den kommunalen Instanzen. Welche Änderungen könnten regional und mittelfristig anliegen. So kann die zukünftige Planung des Straßennetzes ebenso interessant sein, wie der Anschluss an das örtliche Versorgungs- und Entsorgungsnetzes. Denn alles dies kann für den Eigentümer bedeuten, dass Kosten auf ihn zukommen.
Jaja, die Lage, immer die Lage
Wenn der Standort in 10 Jahren nicht mehr derselbe ist, kann es große Auswirkungen auf die Immobilie haben. Die Lage ist stets für den Wert der Immobilie wohl das wichtigste Merkmal. Was aber, wenn in drei Jahren die Sicht durch ein Einkaufszentrum verbaut ist, oder nebenan ein gastronomischer Betrieb eröffnet? Die Veränderung des Standortes kann sich auf den Wert der Immobilie sowohl positiv als auch negativ auswirken.
Die Lösung: Beachten Sie das Umfeld, den Standort, nicht nur bis zum nächsten Gartenzaun. Erfragen Sie bei regionalen Stellen der Kommune zukünftige Bauprojekte. So können Sie mitunter sogar Ihr Kapital gut investieren, wenn in Zukunft positiv einwirkende Bauprojekte die Immobilie interessanter gestalten, als ohne dieses Wissen.
Im Kern lohnt der kluge Immobilienkauf immer, aber nur der kluge. Wer zu sehr auf eine „schmale“, also sehr knappe Finanzierung setzen muss, sollte die Hände davon lassen. Denn ob Zinsrisiko, oder Sanierungskosten, eine Immobilie kostet auch im Betrieb Geld. Und den anderen Herausforderungen kann man durch Wissen begegnen. Und das hat, bekannter Maßen, noch keinem geschadet.