Der Winter scheint nunmehr vorbei und das Frühjahr treibt Immobilienbesitzer in ihre Vorgärten und Baumärkte sind voll von Blumenkäufern und zukünftigen Terrassenbesitzern. Bei alledem vergessen viele Eigentümer einer Immobilie den Frühjahrscheck, mithin die Kontrolle wesentlicher Baubestandteile wie dem Dach, Zuleitungsrohren und der Fassade. Dabei hat jeder Immobilienbesitzer eine Verkehrssicherungspflicht und um Instandhaltungsrückstände zu vermeiden ist diese Kontrolle unumgänglich. Wir zeigen auf, worauf man besonders achten sollte.
Ob Stein auf Stein, oder Fertighaus, manch ein Immobilienbesitzer meint, sein Haus halte ewig und übersieht, zum Teil bewusst, kleinere Mängel. Doch diese kleinen Mängel können schnell zu großen werden und einen Instandhaltungsrückstand produzieren. Im Ergebnis werden Reparaturen und Sanierungen teurer, als gedacht und die Immobilie verliert schnell an Wert. Letztlich hinterlassen Kälte und Nässe ihre Spuren und kleine Risse in der Fassade werden schnell groß und auch auf Dächern zeigt sich die vergangene Jahreszeit. Doch schauen wir einmal in den Gesetzestext:
Immobilienbesitzer und ihre Verkehrssicherungspflicht
Gemäß § 832 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB, ist jeder Schadenersatzpflichtig, der Dritten einen Schaden zufügt. Mithin bedeutet dies, dass Eigentümer einer Immobilie generell und direkt haftbar für Schäden gemacht werden können, die von ihrem Eigentum aus gehen.
Beispiele können zum Beispiel ein herunter fallender Dachziegel sein, oder abfallende Fassadenteile. In einem Fall vor dem Landesgericht Berlin wurde sogar ein Eigenheimbesitzer für schadenersatzpflichtig erklärt, weil austretendes Frischwasser nach einem Rohrleitungsleck das Fundament des Nachbarhauses unterspülte. Zwar zahlte in diesem Falle die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung den Schaden, aber nur, weil diese dem Versicherungsnehmer kein Verschulden in punkto Sicherungspflicht nachweisen konnte.
Welche Gebäudeteile beim Frühjahrscheck prüfen?
Nach jedem Winter sollten nachfolgende Gebäudebestandteile besonders aufmerksam überprüft werden:
- Die gesamte Fassade auf Risse und Aufblähungen des Putzes prüfen
- Alle Dachabdeckungen genau betrachten, auf lose Dachziegel achten
- Dachleiter, Antennenanlage und Schornstein begutachten
- Fallrohre und Regenrinnen säubern und auf Undichtigkeiten achten
- Alle Fenster und Türen auf Undichtigkeit und Funktionalität hin prüfen
- Bei Bodenplatten und Sockeln auf Haarrisse und Senkungen achten
- Zu- und Ableitungen der Wasserversorgung, auch im Außenbereich, prüfen
- Zäune, Wegbegrenzungen und Bodenbeläge begutachten
- Kellerräume auf Schimmelbildung und Nässeeinbruch hin prüfen
Gehen Sie diese Bereiche der Immobilie nach und nach ab und achten Sie detailliert auf Schäden und notieren Sie diese.
Im Ergebnis sollten Sie bei kleineren Schäden, je nach Kompetenz, einen Fachbetrieb zur weiteren Begutachtung heran ziehen, um einem Folgeschaden oder Instandhaltungsrückständen vorzubeugen.
Gewährleistungspflicht und warum die Begutachtung so wichtig ist
Oft wird der Frühjahrscheck zur so genannten „Schlussbegehung“, gerade wenn die Immobilie im letzten Jahr durch die Hausbaufirma fertig gestellt wurde. In den Hausbauverträgen sind Fristen benannt, in denen der neue Immobilienbesitzer Schäden und Mängel melden muss, um den Bauträger gegebenenfalls haftbar machen zu können. Gerade nach dem ersten Winter zeigen sich nämlich die Schäden, die durch nicht fachgerechte Arbeiten entstehen oder bei der Abnahme der Immobilie nicht ersichtlich waren.
Sofern der fest gestellte Schaden doch erheblicher ist, so sollten Sie einen Baugutachter zu Rate ziehen. Das BGB schreibt eine Gewährleistungspflicht von fünf Jahren vor, gemäß VOB, Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistung, sind vier Jahre vorgesehen.
Vom Frühjahrscheck zum Sanierungsfall
Bei älteren Immobilien, aber auch je nach Bauart, kann das böse Erwachen beim Frühjahrscheck zur Notwendigkeit einer Sanierung führen. Und dies kann insoweit Glück im Pech bedeutet, als dass gerade in den Sommermonaten längst fällige Reparaturen ideal durchgeführt werden können.
Sollte Ihnen schon seit Jahren eine so genannte „energetische Sanierung“ im Kopf herum spuken, ist nach festgestellten Schäden an der Fassade nun der richtige Zeitpunkt, auch um die Immobilie in ihrer Wertbeständigkeit zu festigen.
Tipp: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, unterstützt Bauherren, die eine energetische Sanierung durchführen wollen mit verbilligten Darlehen.
Im Ergebnis sollte sich jeder Haus- und Immobilienbesitzer ein paar Stunden Zeit nehmen, sein Objekt auf Schäden hin zu überprüfen. Ob Dach oder Fassade, Wasserleitungen oder Außenanlagen, der Frühjahrscheck schützt vor Instandhaltungsrückständen und einem Wertverfall der Immobilie. Also Zettel, Fotoapparat und Stift geschnappt und los gelegt, Ihre Immobilie wird es Ihnen nachhaltig danken.
Red. R. Klatt