Wir berichteten bereits darüber, dass bundesweit jährlich über 45.000 Zivilrechtsklagen wegen Streitigkeiten am Bau die Gerichte beschäftigen. Doch man kann vorsorgen und auch während der Bauphase Mängel feststellen und bei der Baufirma zur Anzeige bringen. Doch wie muss eine Mängelanzeige formuliert sein, gibt es Fristen und welche Fehler begehen die Bauherren oft selbst?

Das klopfen und hämmern hat begonnen und Stück für Stück wächst das Traumhaus in die Höhe. Doch während einer regelmäßig durchgeführten Bauabnahme stellt der unabhängige Gutachter der Dekra einen erheblichen Mangel fest. Das dies während der offiziellen Baubegehung geschieht ist von Vorteil, wir berichteten bereits in Teil I darüber. Doch welche Schritte muss ich nunmehr unternehmen, damit die Baumängel behoben werden?

Die Mängelanzeige und ihre Tücken

Grundsätzlich muss eine Mängelanzeige schriftlich erfolgen und sollte unbedingt per Einschreiben an das ausführende Bauunternehmen oder den Bauträger versendet werden. Das ist insoweit wichtig, als das vor Gericht ein Beweis des Zugangs der Anzeige vorgelegt werden muss, eine Meldung per Mail, Fax oder telefonisch auszusprechen ist schwieriger zu beweisen.

Alle Mängel, die zum Zeitpunkt der Aufnahme festgestellt wurden, müssen in der Mängelanzeige detailliert beschrieben werden. Der Satz „Riss in der Außenwand“ ist nicht als ausreichend zu betrachten. Anhand der Mängelbeschreibung in der Mängelanzeige müssen auch Dritte dazu in der Lage sein, den Mangel zu finden und zu beseitigen.

Sollte der Bauträger einen oder mehrere Subunternehmer beauftragt haben, sollte den Subunternehmen jeweils eine Kopie zugehen, dies ist jedoch nur für die tatsächliche Beseitigung von Nutzen, nicht aber rechtlich. Denn wen der Bauträger als Subunternehmer beauftragt ist im Zweifel seine Sache, haften muss alleine er selbst.

Des Weiteren muss unbedingt eine eindeutige Frist benannt werden, so zum Beispiel „… die Mängel sind bitte bis zum xx.xx.2016 zu beseitigen“. Ein „rasch“ oder „schnell“ ist juristisch nicht belastbar.

Die Frist muss angemessen sein, das heißt, dem Bauunternehmer muss in einer realistischen Zeit die Möglichkeit haben, den Mangel zu beseitigen. 14 Tage sind in den meisten Fällen ausreichend. Aber Achtung bei Witterungsverhältnissen, die eine fristgemäße Beseitigung erschweren. Hier sollte klar formuliert werden, dass spätestens innerhalb von 14 Tagen nach der Entfrostung des Bodens der Schaden behoben sein muss. Gleiches gilt bei Bestellungen spezieller Baumaterialien. Wenn die Türen aus China kommen ist dies entsprechend zu berücksichtigen.

Die Fristen der Mängelanzeige

Nachdem eine wie oben beschrieben angemessene Frist benannt wurde ist diese auch einzuhalten. Die Ausnahme besteht dann, wenn die Baufirma die Beseitigung der Baumängel nicht innerhalb der Frist erledigt. Dann, aber erst dann kann man Fremdfirmen beauftragen.

Tipp: Falls das Bauunternehmen den Mangel nicht beseitigt, sollte man sich juristischen Beistand suchen. Letztlich geht es um eine vertraglich zugesagte Leistung, die nicht, oder nicht korrekt ausgeführt wurde. Dies ist auch insoweit ratsam, als dass die Kosten der Fremdfirma unter Umständen durch den eigentlichen Bauträger befriedigt werden müssen.

Jedenfalls sind nach Ablauf der genannten Frist weitere Schritte möglich, so das Einklagen der Leistung, beziehungsweise der Nachbesserung.

ACHTUNG: In der Regel werden Abschlagszahlungen an das Bauunternehmen je nach Bautenstand vereinbart. Wenn die ausführende Firma den Mangel nicht fristgerecht beseitigt, sollte man die Abschlagszahlungen vorerst einstellen und das betreffende Unternehmen darüber informieren.

Der Verband Privater Bauherren äußerte sich insoweit, als dass laut einer Studie 97 Prozent der Werkverträge an sich Mängel aufweisen. Ergo ist man als Bauherr gut beraten diesen vor Unterzeichnung eingehend zu prüfen oder von einem Fachmann prüfen zu lassen.

Es sei jedoch am Rande erwähnt, dass die meisten Streitigkeiten nicht unbedingt aufgrund von Baumängeln entstehen. Oftmals ändern die Bauherren ihre Pläne, auch während der Bauzeit. Diese Änderungen führen zu Kostensteigerungen und auch zu Zeitverzögerungen am Bau. Hier sollte man – so der letzte Tipp – ein gewisses Verständnis für die Baufirmen entgegen bringen, selbst wenn Baumängel zu Tage treten. Rom ist nicht an einem Tag erbaut worden und selbst die eigenen vier Wände entstehen nicht innerhalb von wenigen Stunden.