Vorsicht vor überhöhten Nebenkosten. Schätzungen des Deutschen Mieterbundes nach zu urteilen, ist jede zweite Betriebskostenabrechnung überhöht und fehlerhaft. Im Nirvana der Betriebs- und Nebenkosten einer Immobilie scheint es oft schwer zu sein das Gesetz fair für beide Seiten darzustellen.
Mieter/Betriebskostenabrechnung – Mieter sollten vorsichtig sein, wenn es um die Zahlung von den sogennanten Betriebskosten geht. Diese können bis zwölf Monate nach Abrechnungszeitraum rechtmäßig vom Vermieter erhoben werden. Grundsätzlich können nur periodisch anfallende Kosten durch den Vermieter in Abrechnung gebracht werden, wobei der Gesetzgeber bis zu vier Jahren noch als periodisch ansieht.
Im Falle einer verspäteten Abrechnung ist der Mieter nicht verpflichtet zu zahlen. Oftmals ist aber nicht der Zeitpunkt des Rechnungszugangs, sonder die Rechnung an sich das Problem. Diese ist, so schätzt der Deutsche Mieterbund, in 50% aller Fälle überhöht. Der Grund dafür: Viele Kosten wälzt der Vermieter aus Unwissenheit, oder zu Unrecht auf den Mieter ab.
Grundlage für die Betriebskosten-Abrechnung stellt der Mietvertrag dar, in welchem genau geregelt ist, was berechnet werden kann. Entscheidend können dabei vor allem die „sonstigen Kosten“ sein, wozu etwa Wartungen zählen können. Der Mieter sollte aber äußerst wachsam sein und sich schon beim schließen des Mietvertrages bewusst machen, was zu den Betriebskosten zählt. Grundsätzlich gilt nämlich: Was nicht im Vertrag steht, darf nicht in Rechnung gestellt werden.
Vermieter/Betriebskostenabrechnung:
Generll muss der Vermieter keine Betriebskosten oder Nebenkosten ausweisen, weder im Mietvertrag darauf hinweisen, noch durch eine periodisch anfallende Abrechnung darstellen. Jedoch ist es in Zeiten, in den vor allem die energiespezifischen Kosten stetig steigen angebracht, dies zu tun. Auch ist die Beauftragung einer Hausverwaltung nicht gesetzich vorgeschrieben, jedoch anzuraten, da es weitaus mehr Risiken gibt, denen sich der Vermieter einer Immobilie stellen muss.
Zu den Betriebskosten gehören (i.d.R):
Heizkosten
Gebühren für Abwasser
Gebühren für die Müllabfuhr
Kosten für Reinigungs – und Gartenarbeiten oder einen Hausmeister
Kosten für Haftpflicht – oder Gebäudeversicherungen
Kosten für die Straßenreinigung
Kosten für die Wasserversorgung und Wassererwärmung.
Grundsteuer
ggf. Betriebskosten des Aufzuges (auch Mieter im Erdgeschoss)
Hinzukommen können Haus – oder Ortsspezifische Kosten. Die Schätzungen des Mieterbundes zeigen aber deutlich, wie wachsam die Mieter sein sollten. Bei Vermietern besonders beliebt, aber rechtlich nicht zulässig ist die Erhebung von Reparatur – und Verwaltungskosten. Diese gehören nicht in eine Betriebkosten-Abrechnung, tauchen aber in vielen Fällen auf. Während die Hälfte der Abrechnungen überhöht und fehlerhaft sein soll, ist kein Geheimnis, dass die meisten Abrechnungen allerdings auch in der vollen Höhe bezahlt werden. Der Vermieter profitiert nicht selten von der Unwissenheit de Mieters.
Um beiden Seiten Klarheit zu verschaffen ist ein Blick in die Gesetzeslage zielführend
Der §535 des Bürgerlichen Gesetzbuch, BGB, stellt klar dar, dass der Vermieter grundsätzlich alle Lasten, beziehungsweise Nebenkosten einer Immobilie zu tragen hat. Diese „Lasten“ sind in der Regel Mietvertrag gemäß § 556 Abs. 1 BGB Satz 1 auf den Mieter umlegbar, jedoch muss der Mietvertrag dieses auch explizit ausweisen.
Um Ärger vorzubeugen sollten sich Mieter sofort nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung an den Vermieter, bwziehungsweise die Hausverwaltung wenden. Gesetzlich ist ein Monat als Widerspruchszeitraum vorgesehen. Wenn dieser Widerspruch klar und deutlich die Kostenpunkte benennt, die aus Sicht des Mieters widerspruchsfähig sind, sollte mit dem Vermieter das Gespräch gesucht werden, um möglichen Juristischen Auseinandersetzungen vorzubeugen.