Das Mietrecht für Kleinstvermieter ist stets ein sehr heikles Thema. Jedes Jahr gehen mehr als viertel Million Klagen bei den Amtsgerichten ein, bei denen sich Mieter und Vermieter gegenseitig verklagen. Immer wieder auffällig ist, dass viele Vermieter, aber vor allem Mieter nicht ausreichend über ihre Rechten und Pflichten informiert sind. Auch kennen viele Mieter ihren eigenen Mietvertrag nicht und Vermieter von Einfamilien- oder Reihenhäusern rechnen die Betriebskosten falsch ab.
Wer muss Kleinreparaturen bezahlen?
Wer für Reparaturen in der Mietwohnung oder dem Mietshäuschen im Grünen aufkommen muss, richtet sich grundsätzlich nach dem Betrag, der zur Behebung des Schadens anfällt. Von einer „Kleinreparatur“ geht man dabei in der Regel bei einem Betrag bis 75 oder 100 Euro aus. Der genaue Grenzwert ist allerdings stets im Mietvertrag festgesetzten – ein Blick in den Mietvertrag ist grundsätzlich ein guter Tipp, um unnötigen Streitigkeiten vorzubeugen.
Für Kleinreparaturen kann und wird oft der Mieter durch den Mietvertrag in Anspruch genommen, für diese aufzukommen. Ist die Reparatur teurer und somit keine „Kleinreparatur“ mehr, so muss der Vermieter die vollen Kosten dafür tragen.
Wer muss Schimmel entfernen lassen und die Schäden beheben?
Tritt im Mietobjekt Schimmel auf, ist der Aufschrei meist groß. Die Frage, wer für das Entfernen des Schimmels und die Behebung eventueller Schimmelschäden finanziell aufkommen muss, führt nicht selten bis zum Gericht. Grundsätzlich gilt zwar, dass der Vermieter diese Kosten tragen muss, etwas anderes kann sich aber zu Ungunsten des Mieters ergeben, wenn dieser etwa die Räume nicht täglich gelüftet hat und der Schimmel darauf zurückzuführen ist. Nicht selten muss zur Klärung ein Gutachter beauftragt werden – die Kosten dafür trägt im Nachhinein allerdings derjenige, der den Schimmel zu verantworten hat. Weil oftmals hohe Kosten im Raum stehen ist Streit um Schimmel ein wahrer Klassiker im Mietrecht.
Streit um Fenster und Teppichböden
Auch ein Streit um Fenster und Teppichböden steht oft im Mittelpunkt von Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Für Teppichböden gilt, dass wenn diese abgenutzt sind, den Vermieter die Pflicht trifft, einen anderen Bodenbelag zur Verfügung zu stellen oder die bestehenden zu erneuern. Tut der Vermieter dies nicht, wäre das ein Grund für eine Mietminderung. Allerdings kann auch der Mieter in die Pflicht genommen werden, nämlich dann, wenn er selbst den Teppichboden stark beschädigt hat.
Beim Thema Fenster stellt sich oftmals die Frage, wer überhaupt die Fenster, wenn nötig, austauschen muss. Die Antwort steht (wie fast immer) im Mietvertrag. In der Regel trägt der Vermieter die Pflicht, die Fenster auf seine Kosten auszutauschen. Werden dabei der gleiche Typ Fenster wie zuvor eingesetzt, darf der Vermieter nicht – wie es oftmals aber geschieht – die Miete erhöhen oder Kosten auf den Mieter umwälzen. Nur für den Fall, dass ein besserer Typ Fenster, etwa schalldämmende Fenster für „normale“ Fenster eingesetzt werden, darf der Vermieter bis zu 11 Prozent der Kosten auf die Miete umlegen.
Betriebskostenabrechnungen bei Kleinstvermietern
In der Regel zahlen Mieter einen im Mietvertrag fest gelegten Betrag im Voraus für die Nebenkosten. Dann ergibt sich die gesetzliche Pflicht des Vermieters, auch eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen, um anschließend Geld zurück zu erstatten, oder beim Mieter einzufordern. Solch eine Form der „Abrechnung“ bedarf schon einer gewissen Kompetenz einer Hausverwaltung und es gibt einfachere Wege für Vermieter von Einfamilien- oder Reihenhäusern.
Kleinstvermietern, die nicht mehr als zwei Objekte vermieten sollten sich auf eine Betriebskostenpauschale mit dem Mieter vertraglich einigen. Dazu sollte der Vermieter die Nebenkosten der letzten Jahre addieren und einen kleinen Aufschlag hinzurechnen, um nicht auf den real höheren Kosten sitzen zu bleiben. Dabei liegt der Vorteil auf der Hand, denn der Vermieter braucht bei der Betriebskostenpauschale keine alljährliche Nebenkostenabrechnung darstellen und erspart sich den administrativen Aufwand.
Tipp: Die Betriebskostenpauschale kann gesetzlich auch erhöht werden, um real in der Zukunft liegende Kosten auffangen zu können. Hierzu bedarf es einer schriftlichen Fixierung im Mietvertrag, dass die Betriebskostenpauschale seitens des Vermieters erhöht werden können, wenn die realen Nebenkosten höher sind, als in der Betriebskostenabrechnung kalkuliert. Dabei sollten ALLE Nebenkosten im Mietvertrag aufgeführt werden, die in der Pauschale enthalten sind.
Letztlich wird das Mietrecht größtenteils über den Mietvertrag an sich geregelt. Zwar gibt das Bürgerliche Gesetzbuch vieles vor, aber detaillierte Fragen sollten über den Mietvertrag ordentlich geregelt sein. Wer als Kleinstvermieter ohne Stress vermieten möchte, sollte stets aktuelle Formvorlagen für Mietverträge nutzen und sich einmal und im Voraus von einer Hausverwaltung hierzu beraten lassen, damit es auch in Zukunft mit dem Mieter klappt.
Red. R. Klatt